बुधवार को सुप्रीम कोर्ट ने एक विस्तृत आदेश में बांद्रा स्थित एक हाउसिंग सोसायटी के पुनर्विकास को रोकने से इनकार कर दिया। अदालत ने कहा कि मूल डेवलपर A A Estates Pvt Ltd ने वर्षों तक काम न करने के कारण अपने अधिकार खो दिए थे, इसलिए बाद में इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC) का सहारा लेना “कानूनी रूप से टिकाऊ नहीं” है। बेंच ने टिप्पणी की कि समझौता पहले ही समाप्त हो चुका था, इसलिए डेवलपर कोई संरक्षण नहीं मांग सकता।
इस आदेश से लगभग 60 निम्न-आय वर्ग के परिवारों को थोड़ी राहत मिली, जो करीब दो दशकों से पुनर्विकास का इंतज़ार कर रहे थे।
Background (पृष्ठभूमि)
विवाद की शुरुआत 2005 में हुई, जब A A Estates ने खेर नगर सुखसदान को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी के साथ पुनर्विकास समझौता किया। यह सोसायटी मुख्य रूप से ड्राइवरों, दर्जियों, स्टेनोग्राफरों और अन्य कामकाजी लोगों से बनी थी। इमारत को C-1 श्रेणी (खतरनाक संरचना) घोषित किया गया था और तत्काल पुनर्निर्माण की ज़रूरत थी।
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डेवलपर को 24 महीनों में परियोजना पूरी करनी थी, जिसे बाद में 2014 के पूरक समझौते में बढ़ाकर 40 महीने कर दिया गया। लेकिन अदालत ने पाया कि कई नोटिसों, किराया क्षतिपूर्ति की देरी और लंबे निष्क्रियता के बावजूद परियोजना आगे नहीं बढ़ी।
2019 में सोसायटी ने औपचारिक रूप से डेवलपर के अधिकार समाप्त कर दिए और बाद में Tri Star Development LLP को नया डेवलपर नियुक्त किया। यह सब उस समय हुआ जब A A Estates के खिलाफ दूसरी दिवालियापन प्रक्रिया दिसंबर 2022 में शुरू होने से बहुत पहले हो चुका था।
Court’s Observations (अदालत की टिप्पणियाँ)
सुनवाई के दौरान बेंच ने बार-बार पूछा कि क्या एक डेवलपर, जिसने “सालों तक कुछ भी नहीं किया”, अचानक IBC की मोरेटोरियम ढाल के पीछे छिप सकता है।
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अदालत ने कहा, “यह एक लंबे समय से चले आ रहे गैर-प्रदर्शन का मामला था। समाप्ति दिवालियापन की वजह से नहीं हुई; समाप्ति इसलिए हुई क्योंकि जमीन पर कुछ भी नहीं हो रहा था।”
जजों ने यह भी स्पष्ट किया कि डेवलपर द्वारा दावा किए गए तथाकथित “डेवलपमेंट राइट्स” कोई संपत्ति अधिकार नहीं थे, बल्कि सिर्फ एक अनुबंध आधारित अनुमति थी—एक लाइसेंस, जिसे कभी वास्तविक स्वामित्व या कब्जे के अधिकार में नहीं बदला गया। चूंकि सोसायटी और उसके सदस्य हमेशा संपत्ति के कब्जे में रहे, इसलिए IBC की धारा 14 (जो दिवालिया कंपनी की संपत्ति की रक्षा करती है) यहाँ लागू ही नहीं होती।
एक मौके पर बेंच ने कहा, “IBC के जरिए एक मृत समझौते को पुनर्जीवित नहीं किया जा सकता। समाप्त अनुबंध अपने-आप किसी संपत्ति में नहीं बदल जाता।”
अदालत ने नोट किया कि पुराने डेवलपर ने वर्षों तक किराया नहीं दिया, 41 सदस्यों को कोई भुगतान नहीं हुआ, और कई लोगों को असुरक्षित इमारत में रहने के लिए मजबूर होना पड़ा। बेंच ने टिप्पणी की, “लोगों को हमेशा के लिए अपने घर का इंतज़ार नहीं कराया जा सकता।”
जहाँ तक प्राकृतिक न्याय के उल्लंघन की दलील थी, सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि हाई कोर्ट में डेवलपर के वकील मौजूद थे और उन्होंने न तो अधिक समय मांगा, न ही जवाब दाखिल करने की मांग की।
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Decision (निर्णय)
सुप्रीम कोर्ट ने अंततः बॉम्बे हाई कोर्ट के उस आदेश को बरकरार रखा जिसमें नई डेवलपर कंपनी के लिए पुनर्विकास अनुमतियों को आगे बढ़ाने का निर्देश दिया गया था। अदालत ने कहा कि A A Estates के समझौते की समाप्ति वैध और प्रभावी थी और IBC के तहत कोई भी सुरक्षा इसे उलट नहीं सकती। इस तरह बांद्रा सोसायटी की लंबे समय से अटकी परियोजना को आगे बढ़ाने का रास्ता साफ हो गया।
मामला यहीं समाप्त होता है, अदालत ने स्पष्ट किया कि पुनर्विकास अब सोसायटी के नए समझौते के अनुसार आगे बढ़ेगा।
Case Title: A A Estates Private Limited & Anr. vs. Kher Nagar Sukhsadan Co-operative Housing Society Ltd. & Ors.
Case No.: Civil Appeal (Arising out of SLP (C) No. 10758 of 2025)
Case Type: Civil Appeal – Redevelopment & IBC Moratorium Dispute
Decision Date: 2025
