मुंबई में फ्लैट मनोहर के अधिकारों से जुड़े एक महत्वपूर्ण मामले में बॉम्बे हाईकोर्ट ने एक बिल्डर की याचिका खारिज कर दी और हाउसिंग सोसायटी को दिए गए डीम्ड कन्वेयंस के आदेश को अद्यतन रखा। कोर्ट ने साफ कहा कि महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लैट्स एक्ट (MOFA) के तहत बिल्डर पर यह कानूनी जिम्मेदारी है कि वह तय समय में जमीन और भवन का ओनरशिप सोसायटी को सौंपे। निजी समझौते की शर्तें इस कानूनी जिम्मेदारी को कमजोर नहीं कर सकतीं।
न्यायमूर्ति अमित बोरकर की एकल पीठ ने यह फैसला सुनाया।
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मामले की पृष्ठभूमि
याचिकाकर्ता Krishna Developers Pvt Ltd इस परियोजना का प्रमोटर और जमीन का मालिक था। कंपनी ने जिला उपनिबंधक (सहकारी सोसायटी) द्वारा पारित उस आदेश को चुनौती दी थी, जिसमें संबंधित हाउसिंग सोसायटी के पक्ष में deemed conveyance प्रदान किया गया था।
बिल्डर की ओर से अदालत में दलील दी गई कि वह हमेशा से संपत्ति का कन्वेयन करने के लिए तैयार था, लेकिन फ्लैट खरीदारों के साथ किए गए समझौतों में कुछ अधिकार सुरक्षित रखे गए थे। विशेष रूप से समझौते की कुछ धाराओं का हवाला देते हुए कहा गया कि उनमें राइट ऑफ वे (आवागमन का अधिकार) और बैलेंस FSI बिल्डर के लिए सुरक्षित रखा गया था।
बिल्डर का कहना था कि सक्षम प्राधिकारी ने आदेश देते समय इन शर्तों की अनदेखी की और सोसायटी के पक्ष में अधिक भूमि का कन्वेयन कर दिया।
सोसायटी का पक्ष
सोसायटी की ओर से अदालत को बताया गया कि बिल्डर ने लंबे समय तक स्वामित्व हस्तांतरण की प्रक्रिया पूरी नहीं की, जिसके कारण उन्हें कानून के तहत deemed conveyance की प्रक्रिया अपनानी पड़ी।
सोसायटी ने यह भी कहा कि परियोजना में तीन इमारतें थीं और उनका निर्माण वर्ष 2007 तक पूरा हो चुका था। उपलब्ध FSI का उपयोग भी पूरी तरह निर्माण में किया जा चुका था।
सोसायटी की ओर से यह भी तर्क दिया गया कि बिल्डर द्वारा भविष्य के FSI को अपने पास सुरक्षित रखने की शर्त कानून के अनुरूप नहीं है।
अदालत की प्रमुख टिप्पणियाँ
हाईकोर्ट ने अपने फैसले में कहा कि MOFA एक कल्याणकारी कानून है, जिसका उद्देश्य फ्लैट खरीदारों के हितों की रक्षा करना है।
पीठ ने स्पष्ट किया कि एक बार भवन का निर्माण पूरा हो जाए और सोसायटी का गठन हो जाए, तब प्रमोटर को अपनी भूमि और भवन में मौजूद सभी अधिकार सोसायटी को हस्तांतरित करने होते हैं, सिवाय उन अधिकारों के जो स्वीकृत नक्शे में स्पष्ट रूप से दर्ज हों।
अदालत ने कहा:
“निजी समझौते की कोई भी शर्त उस कानूनी जिम्मेदारी को कमजोर नहीं कर सकती जो कानून ने प्रमोटर पर डाली है।”
अदालत के अनुसार, यदि किसी अनुबंध की शर्त कानून के विपरीत जाती है, तो उसे लागू नहीं किया जा सकता।
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बैलेंस FSI पर अदालत का रुख
अदालत ने बिल्डर की उस दलील को भी खारिज कर दिया जिसमें कहा गया था कि समझौते के जरिए भविष्य का FSI उसके लिए सुरक्षित रखा गया था।
पीठ ने कहा कि भविष्य के FSI का अधिकार केवल स्वीकृत विकास योजना और लागू नियमों से तय होता है, न कि किसी निजी अनुबंध की घोषणा से।
न्यायालय ने कहा कि यदि परियोजना में उपलब्ध FSI का उपयोग पहले ही निर्माण में हो चुका है और भवनों को ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट मिल चुका है, तो बिल्डर के पास अतिरिक्त विकास अधिकार बचा होने का दावा स्वीकार नहीं किया जा सकता।
सोसायटी की आंतरिक प्रक्रिया पर आपत्ति
बिल्डर ने यह भी कहा कि जब सोसायटी ने deemed conveyance के लिए आवेदन किया, तब उसके कुछ पदाधिकारी अयोग्य थे और आवेदन के समर्थन में वैध प्रस्ताव नहीं था।
अदालत ने इस तर्क को भी अस्वीकार कर दिया।
पीठ ने कहा कि सोसायटी के आंतरिक प्रबंधन से जुड़े विवाद अलग कानूनों के तहत हल किए जा सकते हैं, लेकिन उनका उपयोग बिल्डर अपनी कानूनी जिम्मेदारी से बचने के लिए नहीं कर सकता।
अदालत ने कहा:
“प्रमोटर सोसायटी के आंतरिक विवादों का सहारा लेकर अपनी वैधानिक जिम्मेदारी से बच नहीं सकता।”
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अदालत का अंतिम फैसला
रिकॉर्ड में मौजूद स्वीकृत नक्शों, ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट और आर्किटेक्ट के प्रमाणपत्रों की समीक्षा के बाद हाईकोर्ट ने पाया कि सक्षम प्राधिकारी ने कानून के अनुसार ही आदेश पारित किया था।
कोर्ट ने कहा कि रिट जूरिस्डिक्शन में तब तक इंटरवेंशन नहीं किया जा सकता जब तक स्पष्ट अधिकार क्षेत्र की कमी या कानून की गंभीर गलत साबित न हो।
इन सभी कारणों के आधार पर सुप्रीम कोर्ट ने बिल्डर की याचिका खारिज कर दी और सोसायटी के पक्ष में दिए गए डीम्ड कन्वेयंस के आदेश को अद्यतन रखा।
Case Title: Krishna Developers Pvt Ltd v. The District Deputy Registrar Co-op Soc & Ors.
Case No.: Writ Petition No. 4542 of 2024
Decision Date: 11 February 2026
