भारत के सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि कोई भी व्यक्ति जो संपत्ति खरीदने के लिए केवल एक "बिक्री समझौते" में पक्षकार है, वह किसी तीसरे पक्ष के खिलाफ – जो उस संपत्ति पर स्वामित्व या कब्जा रखता है – मुकदमा दायर नहीं कर सकता। कोर्ट ने कहा कि केवल असली मालिक यानी विक्रेता ही संपत्ति के हितों की रक्षा के लिए कानूनी कार्रवाई कर सकता है।
“बिक्री समझौता प्रस्तावित खरीदार को कोई अधिकार नहीं देता,” कोर्ट ने कहा। “जब तक विक्रय विलेख निष्पादित नहीं होता, कोई भी कानूनी अधिकार केवल मालिक के पास ही रहेगा।”
यह निर्णय पत्राचार, आरबीएएनएमएस शैक्षणिक संस्थान बनाम बी. गुणशेखर एवं अन्य मामले में आया, जिसमें उत्तरदाताओं ने स्थायी निषेधाज्ञा की मांग करते हुए दावा किया था कि उन्होंने संबंधित संपत्ति का ₹75 लाख नकद अग्रिम देकर एक बिक्री समझौता किया है। हालांकि, इस मुकदमे में मूल विक्रेताओं को पक्षकार ही नहीं बनाया गया था।
ट्रायल कोर्ट और हाईकोर्ट ने पहले याचिकाकर्ता RBANMS संस्थान की ऑर्डर VII रूल 11 CPC के तहत दायर अर्जी को खारिज कर दिया था। सुप्रीम कोर्ट ने उन फैसलों को पलट दिया।
“वे विक्रेताओं के शीर्षक के संबंध में कोई घोषणा नहीं मांग सकते,” कोर्ट ने कहा। “उत्तरदाताओं द्वारा दायर मुकदमा बनाए रखने योग्य नहीं है।”
न्यायमूर्ति आर. महादेवन द्वारा लिखित इस फैसले में यह भी कहा गया कि ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 की धारा 54 के अनुसार, बिक्री समझौता केवल एक व्यक्तिगत अनुबंध है, जो स्वामित्व अधिकार नहीं देता।
इस मामले में याचिकाकर्ता संस्था 1905 से विवादित संपत्ति पर वैध कब्जे में थी। कोर्ट ने यह भी बताया कि उत्तरदाताओं द्वारा ₹75 लाख नकद भुगतान का दावा, बिना किसी दस्तावेज़ी सबूत के, इनकम टैक्स एक्ट की धारा 269ST का स्पष्ट उल्लंघन है।
“वादियों के पास कोई कानूनी अधिकार नहीं है, क्योंकि उनका और प्रतिवादी का कोई अनुबंध संबंध नहीं है,” कोर्ट ने कहा।
फैसले में यह भी निर्देश दिया गया कि जब भी ₹2 लाख या उससे अधिक नकद लेनदेन संपत्ति से संबंधित हो, तो अदालतें और रजिस्ट्रेशन अधिकारी उस जानकारी को आयकर विभाग को भेजें। इसका उद्देश्य न्यायिक प्रक्रिया के दुरुपयोग को रोकना है।
“ऐसे मुकदमे जो केवल अनुमान और अवैध समझौतों पर आधारित हैं, उन्हें न्याय व्यवस्था का दुरुपयोग करने की अनुमति नहीं दी जा सकती,” कोर्ट ने कहा।
सुप्रीम कोर्ट ने अपील को स्वीकार किया और उत्तरदाताओं का मुकदमा खारिज कर दिया, यह कहते हुए कि केवल रजिस्टर्ड विक्रय विलेख ही वैध स्वामित्व स्थानांतरित कर सकता है। जब तक ऐसा दस्तावेज़ नहीं होता, तब तक खरीदार को किसी तीसरे पक्ष के खिलाफ अधिकार नहीं मिलते।