भारत के सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि बिल्डर-खरीदार समझौतों में अत्यधिक जब्ती खंड "अनुचित व्यापार व्यवहार" के अंतर्गत आता है। यह निर्णय घर खरीदारों के लिए एक बड़ी राहत है, जिससे यह सुनिश्चित किया गया है कि बुकिंग रद्द करने पर ज़ब्त की गई अग्रिम राशि उचित होनी चाहिए और दंड के रूप में नहीं मानी जानी चाहिए।

पृष्ठभूमि

यह विवाद गोडरेज प्रोजेक्ट्स डेवलपमेंट लिमिटेड और कुछ घर खरीदारों के बीच था, जिन्होंने 2014 में गुरुग्राम, हरियाणा स्थित गोडरेज समिट प्रोजेक्ट में अपार्टमेंट बुक किया था। उन्होंने ₹51,12,310/- का भुगतान किया था, लेकिन बाजार में मंदी और संपत्ति मूल्यों में गिरावट के कारण उन्होंने पूरी राशि की वापसी की मांग की।

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बिल्डर ने समझौते में दिए गए जब्ती खंड का हवाला देते हुए 20% अग्रिम राशि जब्त कर ली। खरीदारों ने इस पर आपत्ति जताई और तर्क दिया कि 20% की कटौती अनुचित और अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 74 के तहत दंड के समान है।

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) ने खरीदारों के पक्ष में फैसला दिया और कहा कि बिल्डर केवल 10% बेसिक सेल प्राइस (BSP) जब्त कर सकता है और शेष राशि 6% वार्षिक ब्याज के साथ लौटानी होगी।

बिल्डर सुप्रीम कोर्ट गया और तर्क दिया कि समझौते में 20% जब्ती स्पष्ट रूप से उल्लेखित है और इसे बदला नहीं जाना चाहिए।

न्यायमूर्ति बी.आर. गवई और न्यायमूर्ति एस.वी. भट्टी की पीठ ने एनसीडीआरसी के फैसले को बरकरार रखा और कहा कि एकतरफा जब्ती खंड अनुचित और अमान्य है। अदालत ने यह भी कहा कि खरीदारों को अक्सर ऐसे अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने के लिए मजबूर किया जाता है जो केवल बिल्डरों के पक्ष में होते हैं।

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"एक अनुबंध का कोई भी खंड अंतिम और बाध्यकारी नहीं होगा यदि यह स्पष्ट हो कि फ्लैट खरीदारों के पास केवल बिल्डर द्वारा तैयार किए गए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के अलावा कोई विकल्प नहीं था।"
— सुप्रीम कोर्ट (पायनियर अर्बन लैंड और इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड केस संदर्भ)

अदालत ने पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन, विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स, और आईरेओ ग्रेस रियलटेक प्राइवेट लिमिटेड बनाम अभिषेक खन्ना जैसे मामलों का हवाला देते हुए कहा कि ऐसे एकतरफा अनुबंध अनुचित व्यापार व्यवहार के अंतर्गत आते हैं।

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि 20% की जब्ती अनुचित है और बिल्डर को केवल 10% राशि जब्त करने के बाद शेष धनवापसी करनी होगी। अदालत ने यह भी स्पष्ट किया कि ऐसे अनुबंध जो केवल बिल्डरों को लाभ पहुंचाते हैं और खरीदारों पर अनुचित शर्तें लगाते हैं, कानूनी रूप से अमान्य हैं।