बॉम्बे हाईकोर्ट ने सड केमी इंडिया प्रा. लि. द्वारा दायर दो रिट याचिकाएं खारिज कर दी हैं, जिनमें स्मॉल कॉज कोर्ट द्वारा जारी किए गए बेदखली आदेशों को चुनौती दी गई थी। यह विवाद मुंबई के फोर्ट क्षेत्र स्थित नवसारी बिल्डिंग की दो व्यावसायिक परिसरों की किरायेदारी और अवैध सबलेटिंग से जुड़ा था।
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मूल मुकदमे—आर.ए.ई. सूट नं. 371/582 और 370/581 ऑफ 2007—में मूल किरायेदार क्रमशः अब्बास लालजी और अज़ीज़ लालजी थे, जिनका निधन हो चुका है। उनके अज्ञात कानूनी वारिसों को स्मॉल कॉज कोर्ट के रजिस्ट्रार के माध्यम से प्रतिवादी बनाया गया था।
कोटक एंड कंपनी लिमिटेड (मूल वादी) ने आरोप लगाया कि अब्बास और अज़ीज़ लालजी की मृत्यु के बाद, परिसर को बिना अनुमति के सड केमी इंडिया प्रा. लि., जो एक बहुराष्ट्रीय कंपनी है, को अवैध रूप से सबलेट कर दिया गया था। कंपनी कथित रूप से पूरी तरह से कब्जे और उपयोग में थी, जबकि मूल किरायेदारों के वारिस सामने नहीं आए।
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"वाद में अवैध सबलेटिंग, परिसर का छह महीने से अधिक समय तक उपयोग न किया जाना, और वादी की वास्तविक और न्यायोचित आवश्यकता को आधार बनाकर बेदखली का आदेश पारित किया गया," स्मॉल कॉज कोर्ट ने अपने निर्णय में कहा।
हालांकि सड केमी इंडिया ने उस आदेश के खिलाफ कोई अपील नहीं की, परंतु बाद में एक MARJI आवेदन (धारा 151 सीपीसी के अंतर्गत) दाखिल कर यह घोषित करवाना चाहा कि वह डिक्री अमान्य और निष्पादन योग्य नहीं है क्योंकि बहुराष्ट्रीय कंपनी को किराया अधिनियम से छूट प्राप्त है।
कोर्ट ने यह गंभीर त्रुटि की कि उसने धारा 3(1)(b) के अंतर्गत दी गई छूट को अनदेखा किया जो कि परिसर पर लागू होती है, न कि पक्षकारों के संबंध पर, याचिकाकर्ता की ओर से अधिवक्ता श्री शैलेन्द्र एस. कानेटकर ने तर्क रखा।
लेकिन न्यायमूर्ति एन. जे. जमादार की अध्यक्षता वाली पीठ ने कहा कि याचिकाकर्ता पहले मुकदमे में यह दावा कर चुका था कि वह किराया अधिनियम, 1999 के अंतर्गत सुरक्षा का हकदार है। अब पूरी तरह से उल्टा रुख अपनाना और कोर्ट के अधिकार क्षेत्र को चुनौती देना स्वीकार्य नहीं है।
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"एक पक्षकार, जो पहले खुद को रेंट कंट्रोल कानून के तहत संरक्षित मानता रहा है, वह अब यह नहीं कह सकता कि वही कानून उस पर लागू नहीं होता और कोर्ट को अधिकार नहीं था," हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया।
कोर्ट ने यह भी कहा कि यदि कोई डिक्री बिना मूल अधिकार क्षेत्र के पारित की जाती है, तभी उसे निष्पादन में अमान्य ठहराया जा सकता है। लेकिन इस मामले में स्मॉल कॉज कोर्ट के पास पूर्ण अधिकार था क्योंकि वादी द्वारा मुकदमा मुख्य रूप से मूल किरायेदार के खिलाफ दायर किया गया था।
यदि इस प्रकार की दलीलों को स्वीकार कर लिया जाए, तो रेंट एक्ट की मूल भावना ही समाप्त हो जाएगी और मुकदमों को गलत तरीके से विफल करने का रास्ता खुल जाएगा, कोर्ट ने टिप्पणी की।
अतः, बॉम्बे हाईकोर्ट ने दोनों रिट याचिकाएं—रिट याचिका संख्या 10039 और 10040 ऑफ 2025—को खारिज कर दिया।
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याचिकाएं खारिज की जाती हैं। नियम भंग किया जाता है। परिस्थितियों को देखते हुए, कोई लागत आदेश नहीं दिया जाता, निर्णय में कहा गया।
मामले का शीर्षक : सड केमी इंडिया प्रा. लि. बनाम कोटक एंड कंपनी लि. एवं अन्य
मामला संख्या : रिट याचिका संख्या 10039 और 10040 ऑफ 2025
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