चेन्नई के संपत्ति मालिकों और डेवलपर्स के लिए अहम असर डालने वाले एक फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने चेन्नई मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी (CMDA) की अपील खारिज करते हुए उसे प्रसिद्ध स्त्री रोग विशेषज्ञ डॉ. कमला सेल्वराज को ₹1.64 करोड़ 8% वार्षिक ब्याज सहित लौटाने का निर्देश दिया है। यह विवाद उस “ओपन स्पेस रिज़र्वेशन” (OSR) शुल्क को लेकर था, जो सीएमडीए ने उनके प्रस्तावित अस्पताल प्रोजेक्ट के लिए प्लानिंग परमिशन देते समय लगाया था।
पृष्ठभूमि
विवाद की शुरुआत तब हुई जब डॉ. सेल्वराज ने 2008 में नुंगमबक्कम इलाके में लगभग 10 ग्राउंड और 2,275 वर्ग फुट जमीन खरीदी, जहां वह एक सुपर-स्पेशियलिटी अस्पताल बनाना चाहती थीं। यह जमीन मूल रूप से इस्पहानी परिवार की थी, जिसकी 1949 में एक विभाजन विलेख के ज़रिए हिस्सेदारी तय की गई थी। इसके बाद 1972 और 1973 में पंजीकृत उपहार विलेखों (गिफ्ट डीड्स) के माध्यम से हिस्से बांटे गए थे।
इन स्पष्ट दस्तावेज़ों के बावजूद, सीएमडीए ने ₹1.64 करोड़ का भारी ओएसआर शुल्क मांगा, यह कहते हुए कि यह जमीन मूल 21 ग्राउंड की बड़ी संपत्ति का हिस्सा थी और इसलिए शहर के विकास नियमों के तहत छूट नहीं दी जा सकती। 2010 में मद्रास हाईकोर्ट ने इस मांग को “असंवैधानिक और अस्थायी” बताते हुए खारिज कर दिया और सीएमडीए को यह राशि ब्याज सहित लौटाने का आदेश दिया। 2011 में डिवीजन बेंच ने भी इस फैसले को बरकरार रखा। इसके बाद सीएमडीए सुप्रीम कोर्ट पहुंचा।
न्यायालय के अवलोकन
मामले की सुनवाई करते हुए न्यायमूर्ति अरविंद कुमार और न्यायमूर्ति एन.वी. अंजरिया की खंडपीठ ने कई दशकों पुराने दस्तावेजों की विस्तार से जांच की। कोर्ट ने पाया कि जमीन का उपविभाजन (sub-division) 1975 में चेन्नई की पहली मास्टर प्लान लागू होने से बहुत पहले हो चुका था।
“दस्तावेज़ी रिकॉर्ड इसके विपरीत साबित करता है,” पीठ ने टिप्पणी की, यह कहते हुए कि सीएमडीए का यह दावा गलत है कि यह जमीन केवल 2008 में अलग हुई। कोर्ट ने ज़ोर दिया कि 1975 से पहले जारी पंजीकृत विलेख और अलग-अलग पट्टे (pattas) यह साबित करते हैं कि संपत्ति को स्वतंत्र भूखंड के रूप में मान्यता प्राप्त थी।
कोर्ट ने यह भी कहा कि एक बार जब प्रतिवादी (डॉ. सेल्वराज) ने ये रिकॉर्ड प्रस्तुत कर दिए, तो सीएमडीए पर यह साबित करने का दायित्व था कि यह उपविभाजन अवैध था - लेकिन वह ऐसा करने में असफल रहा। “अपीलकर्ता का यह दावा कि उपविभाजन 2008 में हुआ, केवल एक निर्वस्त्र कथन है, जिसका कोई प्रमाण नहीं,” फैसले में कहा गया।
इसके अलावा, पीठ ने विकास नियमों के परिशिष्ट XX का हवाला दिया, जिसमें स्पष्ट रूप से कहा गया है कि पहले 3,000 वर्ग मीटर भूमि पर ओएसआर शुल्क ‘शून्य’ रहेगा। चूंकि डॉ. सेल्वराज की संपत्ति केवल लगभग 2,229 वर्ग मीटर थी, कोर्ट ने कहा कि ओएसआर शुल्क लगाना “तथ्यों और नियमों दोनों के विपरीत” है।
निर्णय
सुनवाई समाप्त करते हुए सुप्रीम कोर्ट ने हाईकोर्ट के निष्कर्षों को बरकरार रखा और कहा कि ये “सार्वजनिक अभिलेखों पर आधारित, तार्किक और संतुलित” हैं। कोर्ट ने माना कि न तो कोई गैरकानूनीता और न ही कोई गंभीर त्रुटि दिखाई गई है, जिससे उसके हस्तक्षेप की आवश्यकता हो।
“यह अपील निराधार है और इसलिए खारिज की जाती है,” न्यायमूर्ति अरविंद कुमार ने कहा, और सीएमडीए को आदेश दिया कि वह ₹1.64 करोड़ 8% वार्षिक ब्याज सहित डॉ. कमला सेल्वराज को छह सप्ताह के भीतर लौटाए। कोर्ट ने किसी प्रकार के लागत आदेश (costs) नहीं दिए।
यह फैसला स्पष्ट संकेत देता है कि जिन संपत्तियों का क्षेत्र 3,000 वर्ग मीटर से कम है और जिन्हें ऐतिहासिक रूप से स्वतंत्र भूखंड के रूप में मान्यता प्राप्त है, उनसे ओपन स्पेस शुल्क नहीं वसूला जा सकता। यह फैसला विकास प्राधिकरणों द्वारा मनमाने शुल्कों के खिलाफ एक महत्वपूर्ण नजीर के रूप में देखा जा रहा है।
Case: Chennai Metropolitan Development Authority vs. Dr. Kamala Selvaraj
Citation: 2025 INSC 1200
Appeal No.: Civil Appeal No. 3051 of 2015
Date of Judgment: October 8, 2025