केरल उच्च न्यायालय: बिल्डिंग मालिक केवल पिछले तीन वर्षों की संशोधित संपत्ति कर राशि चुकाने के लिए जिम्मेदार, पहले से भुगतान की गई राशि समायोजित की जाएगी

केरल उच्च न्यायालय ने संपत्ति कर देनदारियों को लेकर एक अहम फैसला सुनाया है, जो केरल नगरपालिका अधिनियम, 1994 के तहत आता है। 10 अप्रैल 2025 को दिए गए एक समेकित निर्णय में, न्यायमूर्ति बेचू कुरियन थॉमस ने कहा कि बिल्डिंग मालिक केवल उस तिथि से पिछले तीन वर्षों के लिए संशोधित संपत्ति कर का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार होंगे, जब मांग नोटिस जारी किया गया हो।

"भवन के मालिकों को मांग नोटिसों में उल्लिखित संशोधित दरों पर तीन वर्षों की अवधि के लिए वार्षिक संपत्ति कर का भुगतान करना होगा, जो मांग की तारीख से पूर्व की अवधि हो, और उसमें पहले से भुगतान की गई संपत्ति कर राशि की कटौती की जानी चाहिए।" — न्यायमूर्ति बेचू कुरियन थॉमस

यह भी पढ़ें: अधीनस्थों पर नियंत्रण खोना कदाचार नहीं: इलाहाबाद हाईकोर्ट ने जेल अधीक्षक की पेंशन कटौती रद्द की

मामले की पृष्ठभूमि:

याचिकाकर्ता, जिनमें कोच्चि के भवन मालिक और व्यावसायिक संपत्ति धारक शामिल थे, ने कोच्चि नगर निगम द्वारा संशोधित दरों पर पिछली अवधि के लिए मांगे गए संपत्ति कर को चुनौती दी। ये मांगें 2016-17 से लागू की गईं, जो कि केरल नगरपालिका अधिनियम में किए गए संशोधनों पर आधारित थीं।

एक प्रमुख याचिकाकर्ता द गेटवे होटल्स (M/s. ताज केरल होटल्स एंड रिसॉर्ट्स लिमिटेड द्वारा प्रतिनिधित्वित), ने 2020-21 के पहले छमाही तक अपना संपत्ति कर पहले ही चुका दिया था। फिर भी, उन्हें 24-06-2021 को एक मांग पत्र प्राप्त हुआ, जिसमें 01-04-2016 से 31-03-2021 तक की अवधि के लिए नई दरों पर कर मांगा गया था।

यह भी पढ़ें: ज़मीन के ज़बरदस्ती अधिग्रहण पर प्राप्त मुआवज़ा 'कैपिटल गेंस' के तहत आय मानी जाएगी: केरल हाईकोर्ट

याचिकाकर्ताओं ने तर्क दिया कि:

• यह बढ़ोतरी पूर्व प्रभाव से की गई है और प्रक्रिया के अनुसार नहीं की गई।
• कर की गणना करते समय आवश्यक कटौतियाँ नहीं दी गईं।
• यह कदम केरल नगरपालिका अधिनियम, 1994 के प्रावधानों का उल्लंघन है, खासकर 2009 संशोधन और 2011 नियमों के बाद जब नगर परिषद ने न्यूनतम और अधिकतम कर दरें तय नहीं कीं।

न्यायमूर्ति बेचू कुरियन थॉमस ने कर वसूली की सीमा अवधि के बारे में एक महत्वपूर्ण कानूनी मुद्दे को स्पष्ट किया:

“भले ही संपत्ति पर भार सृजित करके बकाया को सार्वजनिक राजस्व के रूप में वसूला जा सकता है, लेकिन केरल नगरपालिका अधिनियम, 1994 में दी गई विशिष्ट सीमा अवधि को ही प्राथमिकता दी जाएगी।” — न्यायमूर्ति बेचू कुरियन थॉमस

यह भी पढ़ें: प्रशासनिक न्यायाधीश की यात्रा के दौरान वकील को 'नज़रबंद' करने के मामले में इलाहाबाद हाईकोर्ट ने डीसीपी को किया

• सीमावधि अधिनियम में कहा गया है कि जब कोई बकाया संपत्ति पर भार बन जाता है, तो उसकी वसूली की अवधि 12 वर्ष तक हो सकती है।
• लेकिन केरल नगरपालिका अधिनियम की धारा 539 में केवल तीन वर्षों की सीमा अवधि निर्धारित की गई है।
• न तो धारा 538B और न ही धारा 237 उस सीमा अवधि को बढ़ाते हैं।

अतः, न्यायालय ने माना कि नगरपालिकाएं केवल तीन वर्षों की अवधि के लिए ही बकाया कर वसूल सकती हैं जो मांग की तिथि से पहले की हो।

1. संशोधित कर वसूला जा सकता है, लेकिन केवल मांग की तिथि से पिछले तीन वर्षों के लिए।
2. तीन वर्षों से पहले की अवधि के लिए यदि स्वेच्छा से भुगतान नहीं किया गया, तो उसकी वसूली नहीं की जा सकती।
3. पहले से चुकाई गई राशि को समायोजित करना अनिवार्य है।
4. पूर्व प्रभाव से संपत्ति कर में बढ़ोतरी वैध नहीं है यदि वह तीन वर्षों से अधिक पुरानी हो।

"मांग नोटिसों के तहत जो राशि संशोधित दरों पर तीन वर्षों से पहले की अवधि के लिए मांगी गई है, वह जबरन वसूल नहीं की जा सकती।" — केरल उच्च न्यायालय

यह फैसला कोच्चि निगम सीमा के भीतर स्थित भवनों के मालिकों पर लागू होगा और इसमें कई जुड़े हुए मामलों को शामिल किया गया।

यह निर्णय कराधान में कानूनी निश्चितता के सिद्धांत को मजबूत करता है। यह सुनिश्चित करता है कि नगर निकायों को कानूनी समय-सीमा का पालन करना होगा और वे अनिश्चित समय के लिए पूर्व की अवधि के कर की मांग नहीं कर सकते, भले ही संपत्ति कर दरों में संशोधन किया गया हो।

यह उन हजारों संपत्ति मालिकों के लिए राहत लेकर आया है जो पिछली तारीखों से कर की मांगों का सामना कर रहे थे। न्यायालय ने यह स्पष्ट कर दिया है कि कानूनन निर्धारित सीमा अवधि को अनदेखा नहीं किया जा सकता।

केस का शीर्षक: गेटवे होटल बनाम कोच्चि नगर निगम

केस नंबर: WP(C) NO. 16984 OF 2020

याचिकाकर्ता/करदाता के वकील: जोस जैकब और जाज़िल देव फर्डिनेंटो

प्रतिवादी/विभाग के वकील: सरीना जॉर्ज, पी.ए. अहमद, अरुण एंटनी और तौफीक अहमद