शुक्रवार को एक भरे हुए कोर्टरूम में, सुप्रीम कोर्ट ने एक कोच्चि किरायेदार को कड़ी फटकार लगाई, जिसने पाँच वर्षों से एक भी रुपया किराया नहीं दिया था। पीठ, जो सुनवाई के दौरान स्पष्ट रूप से अधीर दिखाई दे रही थी, ने केरल किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत पहले पारित बेदखली आदेशों को बहाल कर दिया - ऐसे आदेश जिन्हें हाई कोर्ट ने रद्द कर दिया था। जजों ने केवल विधिक प्रक्रिया पर ही नहीं, बल्कि “यांत्रिक न्याय के खतरे” पर भी टिप्पणी की, जिससे यह सुनवाई असामान्य रूप से विचारशील हो गई।
पृष्ठभूमि
विवाद कोच्चि के सबसे महंगे व्यावसायिक हिस्से में स्थित दो दुकानों से जुड़ा है। किरायेदार, जो बिल्डिंग 61/5797 और 61/5932A का उपयोग कर रहा था, ने 2020 की शुरुआत में कथित रूप से किराया देना बंद कर दिया। मकान मालिकों ने पहले किराया बकाया के लिए सेक्शन 11 के तहत बेदखली याचिकाएँ दायर कीं और बाद में सेक्शन 12 का सहारा लिया, जो मुकदमे के दौरान किराया जमा न करने पर सारांश बेदखली की अनुमति देता है।
एक सिविल कोर्ट पहले ही किरायेदार के खिलाफ ₹26 लाख से अधिक की डिक्री पारित कर चुका था, और कोई स्थगन आदेश न होने के कारण, राशि बकाया रही। इसके बावजूद किरायेदार ने न तो रेंट कंट्रोलर के निर्देशानुसार बकाया जमा किया और न ही आगे का किराया दिया। परिणामस्वरूप, सेक्शन 12(3) के तहत बेदखली आदेश जारी किए गए।
किरायेदार ने अपील की। लेकिन अपीलीय प्राधिकरण ने मामले के गुण-दोष सुने बिना, अपील की सुनवाई ही रोक दी क्योंकि किराया अब भी जमा नहीं किया गया था। बाद में केरल हाई कोर्ट ने इसमें दखल दिया और अपील को बहाल किया। अब वही हस्तक्षेप सुप्रीम कोर्ट ने रद्द कर दिया है।
अदालत के अवलोकन
सुप्रीम कोर्ट की दो-न्यायाधीशों की पीठ-जस्टिस राजेश बिंदल और मनमोहन-ने सख्त रुख अपनाया। एक अवसर पर पीठ ने कहा कि कानून की व्याख्या “न्याय के साधन के रूप में होनी चाहिए, न कि बेतुकेपन के रूप में,” और यह चेतावनी दी कि प्रक्रियात्मक चालाकियों से किरायेदार मुकदमे को अंतहीन खींच सकते हैं।
पीठ ने आगे कहा, “न्याय का प्रशासन इंसान करते हैं, कृत्रिम बुद्धिमत्ता या कंप्यूटर नहीं… कानून को संवेदनहीन रूप से नहीं, बल्कि संदर्भ और न्याय के साथ लागू होना चाहिए।”
मुख्य प्रश्न यह था कि क्या जब एक किरायेदार सेक्शन 12(3) के तहत बेदखली आदेश के खिलाफ अपील करता है, तब मकान मालिक को सेक्शन 12(1) के तहत एक नई आवेदन फिर से दाखिल करनी चाहिए? हाई कोर्ट ने कहा था-हाँ। सुप्रीम कोर्ट ने साफ़ कहा-नहीं।
पीठ ने समझाया कि अपीलीय प्राधिकरण पहली अदालत नहीं है; उसका काम यह देखना है कि रेंट कंट्रोलर ने सही तरीके से शक्तियों का प्रयोग किया या नहीं - पूरी प्रक्रिया फिर से शुरू करना नहीं। पूरे सेक्शन 12 की प्रक्रिया को दोहराने की मांग को पीठ ने “सारांश प्रक्रिया को उल्टा कर देने” जैसा बताया, जिससे “हठी और टालमटोल करने वाले किरायेदारों” को फायदा मिलेगा।
कोर्ट ने अपने तीन-न्यायाधीशीय फैसले माणिक लाल मजूमदार का भी हवाला दिया, यह स्पष्ट करते हुए कि भले ही अपीलीय अदालत किरायेदार को बिना प्री-डिपॉज़िट के अपील दायर करने दे सकती है, लेकिन वह तब तक सुनवाई रोक सकती है जब तक किरायेदार बकाया अदा न कर दे। लेकिन इसका मतलब यह बिल्कुल नहीं कि हर बार अपील में पूरी प्रक्रिया दोहरानी पड़े।
अदालत ने यह कठोर तथ्य भी रेखांकित किया: किरायेदार पिछले पाँच वर्षों से कोच्चि की दो प्रमुख दुकानें “एक पैसा तक दिए बिना” कब्जे में रखे हुए था, जबकि उसके खिलाफ डिक्री स्पष्ट रूप से मौजूद थी।
निर्णय
केरल हाई कोर्ट का आदेश रद्द करते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने अपीलीय प्राधिकरण के उस निर्णय को बहाल कर दिया जिसमें अपीलों की सुनवाई रोकी गई थी। किरायेदार को निर्देश दिया गया है कि 31 दिसंबर 2025 तक दुकानें खाली करके मकान मालिकों को सौंप दे-बशर्ते वह दो सप्ताह के भीतर एक हलफ़नामा दाखिल करे कि वह बकाया राशि चुकाएगा और शांतिपूर्वक कब्जा छोड़ेगा। यदि वह ऐसा नहीं करता, तो मकान मालिक तुरंत बेदखली आदेश लागू कर सकते हैं।
निर्णय कड़े स्वर में समाप्त होता है-न कोई नई प्रक्रिया, न कोई अतिरिक्त मोहलत, और सारांश बेदखली प्रावधानों के मूल उद्देश्य को फिर से स्थापित करने का स्पष्ट संदेश।
Case Title: P.U. Sidique & Others vs. Zakariya
Case Number: Civil Appeal Nos. 13901–13902 of 2025
(Arising out of SLP (C) Nos. 22696–22697 of 2025)
Case Type: Civil Appeal – Rent Control / Eviction (Kerala Buildings Lease & Rent Control Act, 1965)
Decision Date: 21 November 2025 P.U. SIDHIQUE & OR