एक अहम फैसले में, जो निवेशकों के लिए रुख बदल सकता है, सुप्रीम कोर्ट ने शुक्रवार को दो दिल्ली-एनसीआर खरीदारों की उन अपीलों को खारिज कर दिया जिनमें वे डिफॉल्ट करने वाले बिल्डरों के खिलाफ दिवालियापन कार्यवाही चाहते थे। जस्टिस आर. महादेवन की अगुवाई वाली पीठ ने नेशनल कंपनी लॉ अपीलेट ट्रिब्यूनल (NCLAT) के इस निष्कर्ष से सहमति जताई कि दोनों आवेदक “सट्टा निवेशक” हैं, न कि वास्तविक घर खरीदार, जिन्हें दिवाला एवं शोधन अक्षमता संहिता (IBC) लागू करने का अधिकार है।
पृष्ठभूमि
मामला मंसी ब्रार फर्नांडिस और सुनीता अग्रवाल की याचिकाओं से जुड़ा था, जिन्होंने अलग-अलग आवासीय परियोजनाओं—एक ग्रेटर नोएडा और दूसरी द्वारका में- में निवेश किया था। दोनों ने ऐसे बाय-बैक समझौते किए थे जिनमें असामान्य लाभ का वादा था- एक में 35 लाख रुपये के निवेश पर एक साल में 1 करोड़ रुपये की वापसी, और दूसरे में 25% वार्षिक रिटर्न। जब परियोजनाएं अटक गईं और चेक बाउंस हो गए, तो दोनों ने आईबीसी की धारा 7 के तहत नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल (NCLT) का रुख किया, जो वित्तीय ऋणदाताओं को कॉरपोरेट दिवालियापन प्रक्रिया शुरू करने की अनुमति देता है। NCLT ने उनकी याचिकाएं स्वीकार कर लीं, लेकिन NCLAT ने इन आदेशों को पलटते हुए इन समझौतों को सट्टा करार दिया।
न्यायालय की टिप्पणियां
सुप्रीम कोर्ट ने अपीलीय ट्रिब्यूनल की उस राय से सहमति जताई कि ऐसे सौदे असल में वित्तीय लेन-देन हैं, न कि वास्तविक घर खरीद।
पीठ ने कहा, “पक्के रिटर्न, अनिवार्य बाय-बैक या अत्यधिक निकासी विकल्प वाली योजनाएं असल में आवास अनुबंधों के नाम पर वित्तीय डेरिवेटिव हैं।”
अदालत ने ज़ोर दिया कि IBC का उद्देश्य व्यावहारिक परियोजनाओं को पुनर्जीवित करना है, न कि ऊँचे मुनाफ़े की तलाश में निवेशकों के लिए वसूली का साधन बनना।
न्यायाधीशों ने सट्टे के स्पष्ट संकेत गिनाए: असामान्य रूप से ऊँचा गारंटीड रिटर्न, कब्ज़ा लेने की कोई कोशिश न होना, और बिल्डर-बायर अनुबंधों से हटकर समझौते। जस्टिस महादेवन ने कहा, “आवासीय इकाई का कब्ज़ा वास्तविक घर खरीदार की मंशा का मूल तत्व है।”
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फैसला
अपीलों को खारिज करते हुए अदालत ने माना कि फर्नांडिस और अग्रवाल वित्तीय ऋणदाता के रूप में दिवालियापन कार्यवाही शुरू नहीं कर सकते। हालांकि, कोर्ट ने यह रास्ता खुला छोड़ा कि वे उपभोक्ता संरक्षण कानूनों या रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) के तहत अपने अधिकारों की मांग कर सकती हैं। महत्वपूर्ण रूप से, पीठ ने यह भी स्पष्ट किया कि भले ही 2019 का आईबीसी संशोधन सामान्य रूप से कम-से-कम 10% अलॉटीज़ के सामूहिक कदम की मांग करता है, लेकिन जब अदालत की देरी के कारण अनुपालन असंभव हो, तो पक्षों को दंडित नहीं किया जा सकता।
मामला: मानसी बरार फर्नांडीस और सुनीता अग्रवाल बनाम गायत्री इंफ्रा प्लानर और अन्य - सट्टेबाज़ निवेशकों पर सर्वोच्च न्यायालय
निर्णय तिथि: 2025 (2025 INSC 1110 के रूप में रिपोर्ट किया गया)