बॉम्बे हाईकोर्ट ने 5 मई 2025 को पारित एक महत्वपूर्ण निर्णय में जिला उप-पंजीयक, सहकारी समितियाँ, मुंबई शहर द्वारा टोरणा को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी को 2120.25 वर्ग मीटर भूमि का डिम्ड कन्वेयनस सर्टिफिकेट देने के आदेश को रद्द कर दिया। न्यायालय ने कहा कि सक्षम प्राधिकरण ने पहले दो आवेदनों को खारिज किए जाने के बावजूद तीसरे आवेदन को स्वीकार कर न्यायिक अधिकार क्षेत्र का उल्लंघन किया।
इस मामले की सुनवाई कर रहे न्यायमूर्ति संदीप वी. मर्ने ने कहा:
विवाद मुख्य रूप से उस भूमि क्षेत्र को लेकर है, जो सोसाइटी को हस्तांतरित किया जाना है। सामान्यतः यह विवाद सिविल कोर्ट द्वारा तय किया जा सकता था, लेकिन सक्षम प्राधिकरण द्वारा अधिकार क्षेत्र से बाहर जाकर आदेश पारित करने के कारण, इस न्यायालय के पास उसे रद्द करने के अलावा कोई विकल्प नहीं बचा है।
मामले में दो रिट याचिकाएँ दाखिल की गई थीं— एक मि. आकांक्षा कंस्ट्रक्शन्स (याचिकाकर्ता 1) द्वारा, जिन्होंने 14 दिसंबर 1979 और 9 जनवरी 1981 के विक्रय अनुबंधों के आधार पर भूमि पर अधिकार का दावा किया, और दूसरी मि. नूतन रियल्टर्स (याचिकाकर्ता 2) द्वारा, जिन्हें 1 मार्च 2012 के एक अभिलेख के तहत जमीन का स्वामित्व प्राप्त हुआ था।
याचिकाकर्ता 1 ने इस जमीन पर दो विंग (A और B) का निर्माण किया था, लेकिन उसके लिए ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त नहीं किया गया था। इसके बाद फ्लैट खरीदारों ने टोरणा सोसाइटी का गठन किया। टाउन प्लानिंग स्कीम के अंतर्गत फाइनल प्लॉट नंबर 696 के रूप में यह भूमि चिन्हित की गई, लेकिन इस पर विवाद खड़ा हो गया कि क्या संपूर्ण 2120.25 वर्ग मीटर भूमि वास्तव में उसी भवन के लिए प्रयुक्त हुई थी।
साल 2011 में, उत्तरदाता 7 दिव्या डेवेलपमेंट्स ने टोरणा सोसाइटी से एमओयू किया, जिससे जुड़ी जमीनों को मिलाकर ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त किया गया। इसके बाद एक नई सोसाइटी ‘दिव्या पर्वा’ गठित हुई। इस दौरान, मूल जमीन मालिकों ने फाइनल प्लॉट 696 को नूतन रियल्टर्स को ट्रांसफर कर दिया, जिससे विवाद और जटिल हो गया।
टोरणा सोसाइटी द्वारा पहले दो बार डिम्ड कन्वेयनस के लिए आवेदन किया गया था, जिसे सक्षम प्राधिकरण ने खारिज कर दिया था। तीसरे आवेदन को, बिना किसी नई अनुमति के, प्राधिकरण ने स्वीकार कर लिया, जिससे याचिकाकर्ता 1 और 2 ने उच्च न्यायालय का रुख किया।
याचिकाकर्ता 1 ने कहा कि 5 अगस्त 2021 को पारित दूसरे खंडन आदेश में कोई स्वतंत्र आवेदन दायर करने की अनुमति नहीं दी गई थी, इसलिए तीसरा आवेदन रेस ज्यूडीकेटा (res judicata) के सिद्धांत के अंतर्गत प्रतिबंधित था। उन्होंने यह भी कहा कि सोसाइटी केवल 1397.67 वर्ग मीटर भूमि की हकदार थी, क्योंकि वास्तविक निर्माण उतनी ही भूमि पर हुआ था।
याचिकाकर्ता 2 ने दावा किया कि उन्हें प्लॉट नंबर 696 से 699 की संयुक्त भूमि के सम्पूर्ण विकास का अधिकार प्राप्त है, और डिम्ड कन्वेयनस आदेश उनके विकासाधिकारों में हस्तक्षेप करता है।
इसके विपरीत, टोरणा सोसाइटी ने तर्क दिया कि पूर्व आवेदन गुण-दोष के आधार पर तय नहीं हुए थे, इसलिए रेस ज्यूडीकेटा लागू नहीं होता। साथ ही, उन्होंने स्वीकृत योजनाओं के आधार पर 2242.83 वर्ग मीटर भूमि पर अधिकार का दावा किया।
कोर्ट ने इन दलीलों को खारिज करते हुए कहा:
“इस मामले में, 5 अगस्त 2021 के आदेश में सोसाइटी को पुनः आवेदन दायर करने की अनुमति नहीं दी गई थी… अपनी ही गलती सुधारने के लिए ताजा आवेदन को स्वीकार करना गंभीर अधिकार क्षेत्र की त्रुटि है, जिसके चलते इस न्यायालय को यह आदेश रद्द करना पड़ा।”
न्यायालय ने यह भी कहा कि रेस ज्यूडीकेटा का सिद्धांत सीधे-सीधे सक्षम प्राधिकरण की अधिकारिता पर प्रश्न खड़ा करता है:
हालाँकि कोर्ट ने 14 नवंबर 2024 के आदेश को रद्द कर दिया, लेकिन सोसाइटी के वैधानिक अधिकार को ध्यान में रखते हुए उसे 5 अगस्त 2021 के आदेश को चुनौती देने की स्वतंत्रता दी:
यदि टोरणा सोसाइटी को 5 अगस्त 2021 के आदेश को चुनौती देने की अनुमति नहीं दी गई, तो वह अपने वैध अधिकार से वंचित रह जाएगी… अतः सोसाइटी को यह स्वतंत्रता दी जाती है कि वह 5 अगस्त 2021 के आदेश को चुनौती दे सके।
अंततः दोनों याचिकाएँ मंजूर कर ली गईं और संबंधित पक्षों को उनके पूर्व की स्थिति में बहाल कर दिया गया।
प्रकरण विवरण:
मामला: मि. आकांक्षा कंस्ट्रक्शन कंपनी बनाम महाराष्ट्र राज्य
रिट याचिका संख्या: 19417/2024 और अंतरिम आवेदन संख्या 1171/2025
निर्णय की तारीख: 5 मई 2025
पीठासीन न्यायाधीश: न्यायमूर्ति संदीप वी. मर्ने
न्यायालय: बॉम्बे हाईकोर्ट
