सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि बिक्री के लिए समझौता एक हस्तांतरण नहीं है और इसका उपयोग अचल संपत्ति पर स्वामित्व अधिकार का दावा करने के लिए नहीं किया जा सकता है जब तक कि विशेष प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर न किया जाए। निर्णय इस बात की पुष्टि करता है कि स्वामित्व केवल पंजीकृत बिक्री दस्तावेज के माध्यम से हस्तांतरित किया जा सकता है।
“विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर किए बिना, बिक्री के लिए समझौते पर स्वामित्व का दावा करने या संपत्ति में किसी भी हस्तांतरणीय हित का दावा करने के लिए भरोसा नहीं किया जा सकता है,”— सुप्रीम कोर्ट
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जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की पीठ ने यह फैसला एक ऐसे मामले में सुनाया जहां प्रतिवादी नंबर 1 ने बिक्री के लिए एक समझौते और पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर संपत्ति के अधिकार मांगे थे। हालांकि, अपीलकर्ता ने तर्क दिया कि समझौता और पीओए पहले ही रद्द कर दिया गया था, फिर भी प्रतिवादी ने बिक्री विलेख निष्पादित किए और 2022 में राजस्व रिकॉर्ड में संपत्ति का म्यूटेशन करवाया।
इसका मुकाबला करने के लिए, अपीलकर्ता ने शीर्षक, कब्जे और निषेधाज्ञा की घोषणा की मांग करते हुए सिविल कोर्ट का दरवाजा खटखटाया, लेकिन उच्च न्यायालय ने सीपीसी के आदेश VII नियम 11 के तहत मुकदमा खारिज कर दिया। इसके बाद अपीलकर्ता ने सुप्रीम कोर्ट में अपील दायर की।
अपील को स्वीकार करते हुए, सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि:
"संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के तहत हस्तांतरण लाभों का दावा करने के लिए, अनुबंध के विशेष प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर किया जाना चाहिए। केवल बेचने के लिए एक समझौते पर भरोसा करना अपर्याप्त है।" - न्यायमूर्ति आर महादेवन
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अदालत ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 54 पर महत्वपूर्ण निर्भरता रखी, जिसमें कहा गया है कि बेचने के लिए एक समझौता संपत्ति में कोई हित या शीर्षक नहीं बनाता है।
इसके अतिरिक्त, न्यायालय ने सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज (पी) लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य, (2012) 1 एससीसी 656 में ऐतिहासिक निर्णय का हवाला दिया, जिसमें कहा गया था कि बेचने के लिए एक अपंजीकृत समझौता, भले ही कब्ज़ा दे दिया गया हो, शीर्षक के वैध हस्तांतरण के बराबर नहीं है।
कॉसमॉस को-ऑपरेटिव बैंक लिमिटेड बनाम सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया और अन्य, 2025 में, सर्वोच्च न्यायालय ने फिर से माना कि अचल संपत्ति में स्वामित्व केवल बिक्री के पंजीकृत विलेख के माध्यम से ही हस्तांतरित किया जा सकता है।
एक अन्य हालिया मामले, एम.एस. अनंतमूर्ति बनाम जे. मंजुला, 2025, ने इस सिद्धांत की पुष्टि की कि:
“बिक्री के माध्यम से अचल संपत्ति का हस्तांतरण केवल हस्तांतरण के विलेख द्वारा ही किया जा सकता है। बिक्री के लिए एक समझौता शीर्षक या हस्तांतरण का दस्तावेज नहीं है और यह स्वामित्व अधिकार प्रदान नहीं करता है।” - एम.एस. अनंतमूर्ति बनाम जे. मंजुला
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न्यायालय ने निर्णायक रूप से माना कि दिनांक 24.05.2014 को किया गया अपंजीकृत बिक्री समझौता प्रतिवादी को कोई शीर्षक या अधिकार प्रदान नहीं कर सकता था, तथा पीओए के निरस्तीकरण ने इस तरह के किसी भी दावे को और अमान्य कर दिया।
“तदनुसार, यह पूरी तरह से स्पष्ट है कि दिनांक 24.05.2014 को किया गया अपंजीकृत बिक्री समझौता, किसी भी परिस्थिति में, संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के तहत प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में कोई अधिकार, शीर्षक या हित नहीं बना सकता या हस्तांतरित नहीं कर सकता।”- सर्वोच्च न्यायालय
यह निर्णय एक मजबूत कानूनी अनुस्मारक के रूप में कार्य करता है कि केवल समझौते या पीओए पंजीकृत बिक्री विलेखों के विकल्प नहीं हैं, तथा संपत्ति अधिकारों को केवल उचित कानूनी चैनलों के माध्यम से ही लागू किया जाना चाहिए।
केस का शीर्षक: विनोद इन्फ्रा डेवलपर्स लिमिटेड बनाम महावीर लूनिया और अन्य